地产交付维修应急方案住宅专项维修资金管理
发布时间：2024年05月11日 点击：[11]人次
住宅专项维修资金管理及使用程序
在成立业委会前后的差异
住宅专项维修基金又称“住宅公共维修基金”，是指业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
1. 住宅专项维修资金管理的差异
业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门（以下简称为主管部门）代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户后，通知所在地主管部门。主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
点评：成立业委会前后，住宅专项维修资金都存放于住宅专项维修资金的专户管理银行，只是决策使用管理时多出了“业委会”这一角色。
2. 住宅专项维修基金使用程序的差异
为了方便大家对比阅读，这里对住宅专项维修基金使用程序的差异利用表格进行呈现。列表如下：
程序流程
成立业委会前
成立业委会后
1.提出使用建议
物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议
物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等（更详细，方便业委会审核）
2．决策建议能否实施
物业公司组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论，通过使用建议
业主大会依法通过使用方案（业委会先征求住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，再由业委会成员根据业主意见决定是否实施）
3.方案实施
物业服务企业或相关业主组织实施使用方案
物业服务企业组织实施使用方案
4.申请列支
物业服务企业或相关业主持有关材料，向所在地主管部门申请列支
物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金
5.审核列支
主管部门审核同意
业主委员会依据使用方案审核同意（业委会成员代表业主结合实际修缮项目对列支明细进行审核，并可以让广大业主对各项花销拥有知情权），并报主管部门备案
6.转账通知
主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知
主管部门审核备案后，业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知
7.转账给维修单位
专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
总结：住宅专项维修资金管理的一个原则是“所有权人决策”原则，而不是“物业决策”原则。自己花自己的钱，花起来才会更加用心。业委会成立后，由于每个流程中都多出了“业委会管理”这一环节，并且整个使用过程中业委会及其成员也接触不到住宅专项维修基金，相对于没成立业委会，住宅专项维修基金的使用，不但不会增加乱用的风险，而且在使用时也比原来更加可控了。在此过程中，广大业主获得了详细的知情权和管理权，参与管理的深度也增加了。