房屋维修费可以不交吗住一楼该不该交电梯维
发布时间：2024年05月11日 点击：[11]人次
一、法律分析
一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。
按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。当然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
电梯是楼内全部产权人的共用财产，各个城市在物业管理收费标准中，都会对电梯运行维修费用作出明确规定。电梯运行维护费用由楼内全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担的。因此，不管是住在楼上还是住在楼下，不管是否使用电梯，都需要承担电梯费用。
当然，有原则就有例外！
目前关于一楼业主交电梯费主要有三种情况：
一是物业公司采取“一刀切”的统一标准收费，一楼业主用不用都要交。
二是按楼层不同实行差别化对待，要么按楼层划段交费，1至10楼为一档，11至20楼为一档，21楼以上为一档;要么按楼层不同交费，费用逐层提高。
三是根据“谁使用谁付费”的公平原则，一楼业主不交电梯费。其中，第一种方式为主流。
二、司法裁判参考
宝石与远洋亿家物业服务股份有限公司远洋一方嘉园物业服务中心等物业服务合同纠纷二审民事判决书 审理法院：北京市第三中级人民法院 案号：(2016)京03民终5370号
裁判要旨：除非另有约定，一层业主也应交纳电梯运行维护费。
一审庭审中，就一楼住户是否应交纳电梯费及库房物业费、物业费收费项目、专项维修基金的收取等争议焦点问题，一审法院向国家发展与改革委员会、北京市住房和建设委员会以及北京市朝阳区发展与改革委员会、北京市朝阳区房屋管理局小区办（目前名称改为北京市朝阳区房屋管理局物业管理科）分别进行了调查。结果为：目前物业收费按照2003年11月13日国家发展与改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》及2005年北京市政府发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》执行。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费【1996】266号）、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字【1997】第196号）现已废止。北京市商品房的物业服务收费均属于市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务企业协商确定；物业费收费构成项目名称及所占比例，没有限制性规定且政府不干涉，由业主、物业服务企业自行确定；没有一层业主不交纳电梯费的规定，一层业主是否交纳电梯费一般均由管理公约或者物业服务合同具体约定；物业费按照建筑面积进行收取，目前没有相关规定就仓库的物业服务做出规范。公共维修基金系由政府相关部门收取，过去按照购房总价的2%收取，后改为六层以下物业按照每平方米100元标准、六层以上物业按照每平方米200元标准收取。公共维修基金无法拆分出电梯维修费用。
一审法院认为：
关于宝石主张的退还已交纳的物业费中的电梯费、库房物业费及变更合同约定的物业费一节，实则涉及一层业主是否应交纳电梯运行维护费、仓库是否应收取物业服务费及收费标准是否应低于住宅部分等相关法律法规及政策规范问题。根据一审法院调查的结果和相关规定，北京市商品房的物业服务收费均属于市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；目前尚没有一层业主不交纳电梯运行维护费以及仓库物业服务费的相关规范。本案中，物业公司与全体业主并未就一层业主是否交纳电梯运行维护费及库房物业费进行约定，宝石和物业公司享受权利、履行义务的标准应遵从双方签订的《前期物业服务协议》。该合同就收费面积、收费标准约定明确，且我国物权法明确规定业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务，故宝石要求的该部分诉讼请求一审法院难以支持。
二审法院认为：
关于宝石主张退还已交纳的电梯费、库房物业费，返还公共维修基金中的电梯费及变更合同约定的物业费一节，争议焦点为一层业主是否应交纳电梯运行维护费、库房是否应收取物业服务费及收费标准是否应低于住宅部分。
第一，北京市商品房的物业服务收费均属于市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定,现行法律法规中，并无一层业主无需交纳电梯运行维护费及库房物业服务费的强制性规定。
第二，远洋物业服务中心与全体业主并未就一层业主是否交纳电梯运行维护费及库房物业服务费进行约定，宝石与物业公司亦未就其房屋无需交纳电梯运行维护费及库房物业服务费进行约定并达成一致意见。宝石与远洋物业服务中心签订《前期物业服务协议》，就收费面积、收费标准，双方权利义务等事项进行了明确约定，双方均应依约履行。
第三，我国物权法明确规定业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务，故宝石要求的该部分诉讼请求一审法院不予支持，并无不当。
三、法律依据
1.《中华人民共和国物权法》
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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