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成本与房价

从上个月16号截至12月8日，通过嘉兴市建委以公示还未开卖的预售许可证公示信息显示，公示了九个商品房名单，合计房源2832套。其中毛坯项目6个，备案2173套；精装项目3个，备案659套，从通过嘉兴市建委以公示的项目均价来看，毛坯均价（不含汽车位）9786元/㎡，具体备案价格情况如下：

通过6月到12月对开发商限价的情况来看嘉兴房价近期以稳为主，上半年大幅上涨的势头不复存在。

但高房价仍困扰着大多刚需购房者，不少小伙伴都在盼望着房价下降，安佳是这样认为的只有出现过度的供需失衡才有可能导致房价下降，但今年下半年嘉兴土拍市场虽没有5.22那么疯狂但依旧活跃，我们不妨从“面粉端”（土地及成本）来估算什么价位的“面包”是合理的，毕竟土地成本导致房价上涨的重要因素之一。

成本与房价的“猫腻”

地价是房价的重要组成部分，地价越高，房价必然走高，我们可以从地价出发，通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等词汇，我们可以根据这些数据大致推算出参考房价。

楼面价：开发商在拿地之后，通过计算出来的楼面价，可预测房屋的保底价。

建安成本：房屋建设从始至终包含的所有费用，涵盖人工成本、材料费用、基础设施搭建等一切费用，俗话说就是盖房子花了多少钱。以嘉兴为例，住宅的建安成本大致在3500-4500元/㎡。

网上各个大V或者网站都是一句话概况建安成本但从未介绍过建安成本具体的由来都有哪些，今天安佳就给大家一一解说。

1.桩基工程(如有)：70～100元/平方米

2.钢筋：40～75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合160～300元/平方米

3.砼：0.3～0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合100～165元/平方米

4.砌体工程：60～120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)

5.抹灰工程：25～40元/平方米

6.外墙工程(包括保温)：50～100元/平方米(以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米

7.室内水电安装工程(含消防)：60～120元/平方米(按小区档次，多层略低一些)

8.屋面工程：15～30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)

9.门窗工程(不含进户门)：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大)，造价90～300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米

10.土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/平方米(与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高)

11.地下室(如有)：增加造价40～100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)

12.电梯工程(如有)：40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米

13.人工费：130～200元/平方米

14.室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米

15.模板、支撑、脚手架工程(成本)：130～190元/平方米

16.塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5～8%：约60～90元/平方米

17.临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房)：30～50元/平方米

18.检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米

19.承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%)：以上各项之和*10%=90～180元/平方米

20.上交国家各种税费(总造价3.3～3.5%):33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

21.监理费：3～30元/平方米

以上及是常规的建安成本情况，遗漏情况还请专业人事指出。

房地产开发费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括管理费用、销售费用（广告宣传、销售代理等费用）、财务费用（开发商向银行贷款需要支付的利息），这部分占房价的10-15%。

税金及附加费用：包含建设过程中产生的营业税、教育配套费等费用，这部分占房价的10-15%。

开发商预期利润：开发商的预期利润至少保持12%以上，才能在抵抗通货膨胀的情况下保证盈利，有些开发商为追求利益会将预期利润提高，12%只是市场中的最低值。

计算公式：房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润

接着我们来聊聊9.28成交含金量比较高的两地块

因为这次土拍是“竞配建”的，未来开发商建造的配建房，是要交给政府的，而且不出意外，是“无偿”交给政府。也就是说，我们算面粉价格的时候，这笔钱也是要算进去的。其次今年2月，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准，自2017年7月1日起施行。这是又一个给出明确时限的省部委文件。也就是说，928拍出的土地，未来都是精装房。在计算开发商成本售价的时候，建安成本是要加入精装修的。

卓越地产国际商务区地块

该地块位于国际商务区东至规划长福路，南至规划长乐路，西至规划富润路，北至长水路高压线 地块面积38419平米，容积率1.5-2.5，按容积率2.5估算，配建房8100，卓越地产以7.71亿元拍下该地块，楼面价8030元/㎡，因有8100㎡的配建所以实质折算楼面价为9195元/㎡

套用计算公式得出，卓越地产国际商务区项目大致售价19318元/㎡。

路劲地产国际商务区地块

该地块位于国际商务区北地块：东至石桥港绿化带，南至庙泾港绿化带，西至庆丰路绿化带，北至塘桥路，南地块：东至石桥港，南至由拳路，西至庙泾港，北至庙泾港。地块面积115517平米，容积率2-2.2，按容积率2.2估算，路劲地产以13.13亿元拍下该地块，楼面价6280元/㎡，因有配建4500㎡的农贸市场，12班6100㎡的幼儿园和20000㎡的安置房实质上约8450元/㎡

套用计算公式得出，路劲地产国际商务区项目大致售价18573元/㎡。

总结：

最后安佳提醒各位，以上计算皆以理论值计算，各项指标均采用最低的标准，实际在土拍中，容积率、建筑密度、绿地率等指标都会导致后期产品定位不同，从而产生不同的溢价率，另外，房价并不是单方面由土地及成本来决定的，还需考虑市场、供需关系等因素，但能够确定的是，如今的土地市场较为活跃，今后土地市场的活跃度及开发成本会持续走高，大家都知道嘉兴国际商务区的土地已呈稀缺的态势，意向在稀缺地段买房的网友还是建议早日入手。

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